• Détection d’un vice caché

🧱 Vice caché et fissure structurelle : retour d’expérience sur un cas concret d’expertise

🔎 Contexte de la mission

Dans le cadre de mon activité d’expert indépendant en pathologie du bâtiment, j’ai été missionné pour intervenir sur un immeuble ancien dans lequel une importante fissure verticale avait été découverte peu de temps après l’achat par le nouveau propriétaire.

L’objectif de cette mission était clair : identifier les causes du désordre, en évaluer les conséquences structurelles, et déterminer s’il s’agissait d’un vice caché au sens du Code civil.

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🧰 Méthodologie d’intervention

L’expertise technique a reposé sur :

• Un examen détaillé de la structure de l’ouvrage ;
• Une analyse historique des travaux extérieurs (via des outils de type « Street View ») ;
• Une inspection des matériaux et des cloisons intérieures ;
• Une recherche de causes souterraines potentielles (canalisations, état du sol).

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🧱 Constat technique

L’expertise a révélé une lézarde verticale traversante de 5 cm de large sur environ 5 m de hauteur, localisée à la jonction entre le bâtiment principal et une extension ancienne.

Les investigations ont permis de mettre en évidence :

• Une discontinuité des fondations entre les deux corps de bâtiment ;
• L’absence de chaînage à cet endroit, cause directe de la fissuration ;
• La présence d’un enduit récent ayant masqué la fissure extérieure ;
• L’installation d’un doublage intérieur postérieur à la fissuration, ce qui démontre que le désordre était préexistant à la vente.

En complément, une canalisation d’évacuation encastrée sous dalle a été repérée à proximité. Une fuite éventuelle à ce niveau pourrait avoir fragilisé le sol d’assise.

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⚖️ Vice caché : rappel des conditions légales

Pour qu’un vice caché soit reconnu juridiquement, trois conditions cumulatives doivent être réunies :

1. Le défaut doit être caché : il ne doit pas être apparent au moment de l’achat, même pour un acquéreur vigilant ;
2. Il doit être antérieur à la vente ;
3. Il doit être suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l’usage ou en diminuer considérablement l’usage.

Dans ce cas, tous les critères étaient réunis :
✔ Le désordre était masqué ;
✔ Il existait depuis plusieurs années ;
✔ Il nécessitait des travaux de reprise structurelle.

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⚖️ Jurisprudence utile

Deux arrêts de la Cour de cassation viennent utilement encadrer ce type de situation :

• Cass. Civ. 1re, 27 octobre 2006 : si un vice est détectable par un accès possible, même difficile, l’acheteur doit faire preuve de vigilance ;
• Cass. Civ. 1re, 7 juin 1995 : à l’inverse, si seul un expert peut identifier le vice, la garantie des vices cachés peut s’appliquer pleinement.

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🔧 Préconisations techniques

Les recommandations formulées à l’issue de l’expertise comprenaient :

• L’agraffage du mur sur la hauteur de la lézarde après purge des briques instables ;
• La pose de jauges de surveillance ;
• Une recherche de fuite dans la canalisation enterrée ;
• La consolidation des fondations par injection si un tassement différentiel est confirmé.

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🧠 En conclusion

Ce cas concret illustre l’importance d’une expertise technique indépendante pour :

• Documenter objectivement l’origine des désordres ;
• Apporter les preuves nécessaires à une action en garantie des vices cachés ;
• Sécuriser les droits de l’acquéreur dans un cadre souvent flou ou émotionnel.

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